आवासीय जमीन को कमर्शियल में कैसे बदले – नियम, प्रक्रिया

गैर-कृषि भूमि हो या एक विकसित भूमि या बंजर भूमि है, जो खेती के लिए अयोग्य है व फिर वो आवासीय जमीन हो । यदि आप एक कृषि भूमि  या आवासीय जमीन के मालिक हैं और इसका रूपांतरण द्वारा आवासीय या औद्योगिक या वाणिज्यिक प्रयोजनों के लिए एक इमारत बनाना चाहते हैं, तो इसके लिए पहले आपको आवासीय जमीन को कमर्शियल में बदलना होगा क्योंकि हमारे यहाँ का  कानून कृषि भूमि पर या आवासीय जमीन पर किसी भी तरह के कमर्शियल निर्माण की अनुमति नहीं देता है।

इस पोर्टल के माध्यम से यहाँ आज हम आपको यही बताने का प्रयास करेंगे कि Convert Residential Land to Commercial in Hindi | आवासीय जमीन को कमर्शियल में कैसे बदले – नियम, प्रक्रिया  इसके बारे में पूर्ण रूप से बात होगी | साथ ही इस पोर्टल www.nocriminals.org पर अन्य महत्वपूर्ण विषयों के बारे में विस्तार से बताया गया है आप उन आर्टिकल के माध्यम से अन्य के बारे में भी विस्तार से जानकारी प्राप्त कर सकते हैं |

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हमारे भारत में जब भी कोई व्यक्ति अपनी कृषि भूमि का उपयोग खेती के अलावा अन्य कामों के लिए करना चाहता है, या फिर आवासीय भूमि का प्रयोग औद्योगिक या वाणिज्यिक प्रयोजनों के लिए करना चाहता है  तो भूमि परिवर्तन कानून की जरूरत होती है. इसमें यहाँ ऐसा दो वजहों से है – भारत की अर्थव्यवस्था काफी हद तक कृषि पर आधारित है और जब तक मालिक की ओर से भूमि का इस्तेमाल नहीं बदला जाता, तब तक सभी भूमि कृषि श्रेणी में आती हैं | दूसरा, इसके इस्तेमाल के आधार पर भूमि पर टैक्स लगाया जाता है,  जबकि कृषि भूमि पर कोई टैक्स नहीं लगाया जाता.

इन दो बड़े कारणों के आधार पर, भूमि के टुकड़े के इस्तेमाल को सभी पूर्व-निर्धारित दिशानिर्देशों के बाद बदल दिया जाना चाहिए, अगर आप इसे खेती के अलावा अन्य कामों के लिए इस्तेमाल करना चाहते हैं | इस प्रक्रिया को जिला कलेक्टर (DC) कन्वर्जन के रूप में भी जाना जाता है |

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भू अधिनियम की धारा 143

जो अपनी खेती की जमीन पर कुछ और काम करना चाहते हैं, जो कि खेती से संबंधित नहीं। लेकिन वह अगर सीधे चाहे तो इसे शुरू नहीं कर सकता। इसके लिए उसे भू उपयोग यानी land use बदलना होता है। भूमि अधिनियम की धारा 143 के तहत प्रशासन इसी कार्रवाई को अंजाम देता है। दोस्तों, आपको यह भी बता दें कि पहले उपजाऊ भूमि का उपयोग अन्य किसी कार्य के लिए नहीं किया जा सकता था।

उत्तर प्रदेश का ही उदाहरण लें। यहां भूमि अधिनियम में 2014 में संशोधन किया गया और कृषि भूमि को अन्य कार्य में उपयोग लाने की इजाजत दे दी गई। इसके लिए प्रक्रिया निर्धारित कर दी गई और अब तो कई राज्यों में यह प्रक्रिया ऑनलाइन भी कर दी गई है।

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कौन सी अथॉरिटी भूमि इस्तेमाल को बदलने का सर्टिफिकेट देती हैं

राज्यभूमि परिवर्तन करने वाली अथॉरिटी
आंध्र प्रदेशतहसीलदार/रेवेन्यू डिविजनल ऑफिसर
बिहारसब डिविजनल ऑफिसर
दिल्लीडीडीए
गुजरातकलेक्टर/पंचायत
महाराष्ट्रजिलाधिकारी
कर्नाटककमिश्नर लैंड रेवेन्यू डिपार्टमेंट
ओडिशातहसीलदार/सब कलेक्टर
राजस्थानतहसीलदार/सब डिविजनल ऑफिसर
उत्तर प्रदेशसब डिविजनल मजिस्ट्रेट
तमिलनाडुडायरेक्टोरेट ऑफ टाउन एंड कंट्री प्लानिंग

बिक्री विलेख पंजीकरण            

दस्तावेज की सूची

  1. भूमि रिकॉर्ड की प्रमाणित प्रतियां: |
  2. अधिकार और किरायेदारी प्रमाणपत्र (आरटीसी) का रिकॉर्ड |
  3. उत्परिवर्तन पत्र |
  4. मूल बिक्री विलेख (या उपहार विभाजन विलेख) |
  5. नवीनतम भुगतान कर रसीद |
  6. भूमि के नक्शे की प्रमाणित प्रतियां (तहसील / तालुक कार्यालय से) |
  7. भूमि सर्वेक्षण की प्रमाणित माप योजना (भूमि अभिलेख के जिला निरीक्षक से) |
  8. आर्किटेक्ट द्वारा हस्ताक्षरित लेआउट, साइट प्लान और बिल्डिंग प्लान की प्रतियां |
  9. वास्तुकार का नियुक्ति पत्र और वास्तुकार का पंजीकरण प्रमाण पत्र |
  10. अधिकारियों से एनओसी (जैसा कि लागू हो – ग्राम पंचायत / नगर निगम / राजमार्ग प्राधिकरण / पीसीबी (औद्योगिक के लिए)) |
  11. पटवारी से प्रमाण पत्र |

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शुल्क

भूमि परिवर्तन के लिए एक बार फीस चुकानी होती है | भूमि इस्तेमाल में परिवर्तन के लिए शुल्क हर राज्य, जिले या क्षेत्र में अलग-अलग होते हैं. अगर रिहायशी बदलाव है तो विभिन्न राज्यों में यह शुल्क 100 से 500 रुपये तक होता है | नई दिल्ली में कन्वर्जन चार्ज 14,328 रुपये से 24,777 रुपये प्रति वर्ग मीटर के बीच था | दूसरी ओर, बिहार सरकार भूमि मूल्य का 10% कन्वर्जन चार्जेज के रूप में लेती है |

यहां ध्यान दें कि यदि आप आवासीय उपयोग के लिए कन्वर्जन की तुलना में व्यावसायिक या औद्योगिक उपयोग के लिए भूमि को परिवर्तित कर रहे हैं तो शुल्क अधिक होंगे |

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सक्षम प्राधिकारी द्वारा कारण परिश्रम

उप-मंडल अधिकारी / कलेक्टर द्वारा एक जांच की जाएगी, जिसके लिए आवेदन पहले जमा किया गया है। जांच में शामिल होंगे:

  1. तहसील कार्यालय से भूमि की जानकारी स्वामित्व, प्रकार, क्षेत्र और अतिक्रमण पर यदि कोई हो।
  2. निम्नलिखित मामलों में देखने के लिए सर्कल कार्यालय द्वारा साइट का दौरा: |
  3. यह देखने के लिए कि क्या जमीन खाली है |
  4. यह जांचने के लिए कि कोई मौजूदा संरचनाएं नहीं हैं |
  5. उच्च तनाव विद्युत लाइनों का संरेखण |
  6. विवाद |
  7. भूमि अधिग्रहण विभाग, पीसीबी, अन्य अधिकारियों से सत्यापन।

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योजना और विकास प्राधिकरण के साथ परामर्श

नियोजन और विकास प्राधिकरण निम्नलिखित में देखता है:

  • अगर विकास नियंत्रण विनियमों के भीतर मास्टर प्लान।
  • बिल्डिंग बाय लॉ के अनुपालन में |
  • वन क्षेत्र, तटीय विनियमन क्षेत्र, विरासत क्षेत्र प्रतिबंध आदि।
  • कोई अन्य आपत्ति |

नियोजन और विकास प्राधिकरण द्वारा आपत्तियां कलेक्टर / उप मंडल अधिकारी को लिखित रूप में प्रस्तुत की जाती हैं।

प्रमुख कानूनी शब्दावली

भूमि उपयोग में बदलाव के सर्टिफिकेट के लिए आवेदन करने की प्रक्रिया

STEP 1:  जिस अथॉरिटी के पास भूमि का इस्तेमाल बदलने का अधिकार हो, उसके पास जाना होगा, भूमि इस्तेमाल के परिवर्तन के लिए संबंधित अधिकारी को एक एप्लीकेशन लिखना होगा यहाँ ध्यान रखना होगा  कि एप्लिकेशन में जो जानकारियां दी गई हो  हों, वो एकदम सही हों.

STEP 2:  इसके बाद भूमि मालिक को एप्लिकेशन के साथ सभी जरूरी दस्तावेजों के सर्टिफाइड कॉपी देनी होगी, वेरिफिकेशन के लिए इन सभी दस्तावेजों की ओरिजनल कॉपीज साथ ले जानी होगी, अगर आपकी एप्लिकेशन एक्सेप्ट होती है तो आपको फीस देनी होगी और इसके बाद रसीद जारी कर दी जाएगी.

STEP 3:  एप्लिकेशन की वेरिफिकेशन के बाद, अफसर आपकी एप्लिकेशन को संबंधित अधिकारियों के पास भेज देगा, जो न सिर्फ आपके सारे दस्तावेजों की जांच करेगा, बल्कि खुद जाकर साइट का मुआयना करेगा |

STEP 4:  जैसे ही अधिकारी इस बात को लेकर संतुष्ट हो जाएंगे कि सभी मानदंडों का पालन किया गया है और आप भूमि परिवर्तन के लिए योग्य हैं, इसी के साथ भूमि परिवर्तन का सर्टिफिकेट जारी कर दिया जाएगा |

STEP 5:  जैसे ही परिवर्तन की प्रक्रिया पूरी होगी, रेवेन्यू डिपार्टमेंट सरकारी रिकॉर्ड्स में जरूरी बदलाव कर देगा |

STEP 6:  जैसे ही आपको कन्वर्जन सर्टिफिकेट जारी होगा, आपके पास भूमि उपयोग में बदलाव के संबंध में परिवर्तन करने के लिए एक साल का समय है. अगर आप तय समय के भीतर ऐसा करने में विफल रहते हैं, तो कन्वर्जन वापस ले लिया जाएगा और उसके लिए भुगतान किया गया पैसा ज़ब्त कर लिया जाएगा |

क्या वकीलों को अपने कार्यों का विज्ञापन देने की अनुमति है 

लैंड यूज में परिवर्तन के लिए ऑनलाइन प्रक्रिया

आंध्र प्रदेश, कर्नाटक, तेलंगाना और पश्चिम बंगाल सहित राज्यों को छोड़कर, अधिकांश राज्य मैन्युअल रूप से भूमि परिवर्तन प्रमाण पत्र जारी करते हैं |

भूमि उपयोग में परिवर्तन के प्रमाण पत्र के लिए ऑनलाइन आवेदन करने की प्रक्रिया , आइए आपको एक उदाहरण से कर्नाटक में ऑनलाइन भूमि परिवर्तन के लिए अप्लाई करने का तरीका बताते हैं |

काला कोट ही क्यों पहनते हैं वकील

STEP 1:  https://landrecords.karnataka.gov.in/ पर लॉग इन करें |

STEP 2: लॉग के लिए अपने आधार नंबर का इस्तेमाल करें. अधिकार, किरायेदारी और फसलों (आरटीसी) के विवरण के साथ विधिवत शपथ पत्र में भरें. संपत्ति के एक हिस्से को परिवर्तित करने की स्थिति में आपको 11E स्केच की एक कॉपी भी जमा करनी होगी |

STEP 3: सफलतापूर्वक सब्मिशन के बाद, डिपार्टमेंट एक अधिकारी द्वारा भूमि की भौतिक जांच के लिए जाने और एक सकारात्मक रिपोर्ट भेजने के बाद एक महीने में रूपांतरण प्रमाणपत्र जारी करेगा |

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